資産運用 入門に関わる仕事
金利が固定されたままなのですから、当然、ローンを設定した時の金利が高ければ、後々の返済負担は大きくなりますし、逆に、低ければ負担は軽くなります。
金利の高い時期に固定でローンを組むと、後の返済が大変なのです。
もう一方の変動金利の場合には、ローンの返済期間の問、世間の市中金利の動向に合わせて、住宅ローンの設定者の金利も変化します。
長期プライムレートなどを指標として変化する金利に合わせて、皆さんの支払う金利も変わるということです。
当然、負担額も時間経過によって変化してきます。
返済額の見直しはだいたい５年に一度行なわれ、その問の時期に金利が上昇していれば、以後の返済額が上昇することになります。
ただし、その金利の上昇率がとんでもなく急だった場合にはローンの設定者に対し負担がかかりすぎるため、毎回の返済の上昇額はそれまでの返済額の30％以内までと決められています。
そして、金利が下がった場合には、逆のことがいえるわけです。
注意すべきは、金利があまりに短期間に上昇してしまった場合、たとえ30％以内に上限が抑えられるとしても、毎回の返済額は利子分だけとなってしまい、元金がいっこうに減らなくなってしまうという危険もあるということです。
もし、金利の高い時期にローンを組むのであれば、この変動金利でローンを組むとよいでしょう。
経済循環には波がありますから、金利の高い時期であれば、その時は金利が高くても、数年後には低い金利負担ですむようになるはずだからです。
逆に現在のように金利が著しく低い時には、変動は避け、固定で組むのが有利なのは明らかです。
各融資先ごとに見ていくと、住宅金融公庫と年金住宅融資は固定金利のみです。
これらの公的融資（公庫、年金）が使えるのであれば、超低金利の今はそちらでローンを組むべきです。
同じ公的融資でも、財形住宅融資は変動金利です。
一方、民間融資（銀行など）であれば、固定と変動が両方あり、どちらも選べるようになっています。
また、途中で組み換えられる（固定から変動へ、あるいは変動から固定へと移し換えられる）融資商品もあります（固定金利選択型）。
不動産業者は契約を速やかにまとめたい立場にありますから、えてして審査の厳しい公的融資よりも、自社と提携している民間融資を薦める傾向があります。
③元利均等と元金均等の違いは。
「元利均等返済と元金均等返済って、どちらが得なんですか～」これもよく聞かれます。
元利均等返済というのは、毎月の返済額が返済期間の最後まで変わらない方法です。
毎月の支払いが一定であるため、資金計画が立てやすいという長所がある反面、返済当初は利息の割合が大きいため、元金がなかなか減らないという欠点もあります。
「そろそろ家を買い換えるか」と思い立ったものの、それまで支払ってきた住宅ローンのほとんどが金利分の支払いで、元本はほとんど減っていなかったため、買い換えをあきらめた……などという話も珍しくありません。
一方の元金均等返済は、毎回の返済額に含まれる元金が一定になる返済方法です。
毎月、利息とともに一定の元金を返済するので初めのうちは支払額が大きいのですが、利息分は毎月減ってゆくため、年数が経つにつれ、毎月の返済負担は軽くなっていきます。
確実に元金が減っていく結果、金利を含めたトータルの返済額も少なくすみますから、購入当初から資金的に余裕のある人や、いずれ数年後には買い換えを予定している人なら、この元金均等返済が有利だといえます。
ただ一般的には、毎月の支払額が一定であり、返済の計画が立てやすいという点で、多くの人は元利均等を選んでいます。
いずれにしても、返済方法の途中変更は基本的にできないことになっているので、この点はよく考えてから決定すべきです。
④新築と中古のローン：「新築物件のローンと中古物件のローンとではなにか違いがあるんですか～」こんな質問をする人もいます。
案外見落とされがちですが、新築よりも中古住宅のローンの金利の方が、微妙に高いという事実があるのです。
例えば公庫の新築の基準金利適用住宅（１７５㎡以下）の融資金利と、中古住宅（１７５㎡以下）の金利とでは０。
１％の差があります（当初皿年間）。
わずかな金利差ではありますが、それでも差があることは確かです。
18年以下の短期で借り入れる場合には、ほとんど問題になりませんが、長期でローンを組むことを考えると、新築物件を借り入れた時のローンよりも、微妙に割高になり、返済総額が増えます。
ちなみに、このローンの金利差は新築分譲業者の営業マンにとっての、セールストークの一つになっています。
しかしながら、これはあまり説得力を持ちません。
中古の場合には、物件価格そのものが新築よりも割安なため、一概に新築と中古のどちらが得かということは言えないのです。
さらに言えば、住宅ローンの場合には、その他の条件としても、物件の専有面積の広さや、地域ごとに金利が変わってくることがある（公庫など）ので、トータルに判断することが必要ここで、各融資先ごとの特色や長所・短所をまとめておきます。
なお、個別の購入希望先物件ごとの借入可能額や返済例は、パンフレットで調べるまでもなく、全て業者・営業マンが見積りとして出してくれますから、ここでは購入者が基本知識として知っておくべきことのみにとどめておきます。
公庫・年金・銀行……要するにどう違う。
①公庫（住宅金融公庫）：公的資金の代表格、住宅金融公庫は金利も低く、長期にわたる返済が可能な融資として住宅購入者には広く利用されています。
住宅の取得、建築、増改築の際に融資が受けられます。
この融資を受けるためには、融資を受ける本人と、融資対象となる物件それぞれについて、一定の条件をクリアしなければなりません。
融資を受けられる本人の条件には、・申込現在、歳末満であること。
・日本国籍か日本に永住できる資格を持っていること（外国人でも可）。
・平均月収が毎月返済額の５倍以上あること。
・自分で所有し、自分で住むこと。
の４つがあります。
このうち３つめの条件は、公庫の場合には毎月の返済額の５倍以上の月収（年収の5分の１で、ボーナスを加算した額）がなければならないという決まりです。
仮に毎月８万円の返済をしようと思うのなら、単純にいって仙万円の月収が必要なのです。
その外にも、保証協会への加入（連帯保証人）、担保（抵当権）、火災保険などの条件がありますが、普通の購入者であれば、特に問題はないはずです。
公庫からの借り入れ額を増やしたいのであれば、融資の加算制度をぜひ知っておくべきです。
初めてマイホームを購入しようという方であれば、「初めてマイホーム加算」を使うことができます。
この制度を使えば、基本融資（物件価格の20％）に加えて、３００万円の特別融資が受けられるのです。
例えばマンションの場合、購入物件が１２５㎡以下などの制限はありますが、新築でも中古でもこの制度は使えるので、ぜひ知っておいてください。
また、３大都市圏で公庫を使ったマイホーム購入を考えているのなら、「生活空間倍増緊急加算額」という２０００年３月までの特別加算制度があります。
加算額は物件の専有面積や種類によって異なりますが、基本融資の金利で上乗せて借り入れができますのでお得です。
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